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2025/03/06
今後リフォームができなくなる？
今回は、ボスの一人しゃべりシリーズをお届けします。
テーマは、“今後リフォームができなくなる？”です。
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リノベを考えている方にはぜひ読んでもらいたい。とても重要な話が2025年4月から始まるんだけど、すごく注意しなきゃいけない点があるんだよね。
2025年に法改正があって建築の法律が変わる・・中古住宅を買う人とか、両親やおじいちゃんおばあちゃんから家を相続する人。法律が変わり、リノベがかなりしづらくなる可能性があるということ。
具体的には、2025年4月から建築の法律がいろいろ変わり、省エネの基準が義務化になったりとか、木造の住宅でも構造計算の提出が必要になったりとか。木造住宅の大規模なリフォーム・・要はスケルトンにして全部変えるような大規模なリフォームの場合は、建築確認の手続きが今までは省略されてたけど必要になってくる。
例えば、2階建ての木造住宅。もしくは平屋の場合、200平米以上(60坪以上)の家をスケルトンにして間取りを変える場合、もともとその建物が建ったときの確認申請や図面、検査済証。この書類がリフォームするときには必要になるんだよね。
検査済証とは・・「申請出す▸許可が出る▸家を建てる▸図面通りになっているので検査合格」この一連の流れ。検査済という証明。
でも、現実的には結構問題があって。40年前とか50年前の家の検査済書ってなかなか持っていないケースが多く・・今までも数多くそういう案件、依頼があったけど、検査済証がないケースはめちゃくちゃ多い。そうなるとどうなるか・・大規模なリフォームができないってことになる。ただ、正確に言うと絶対できないことはないんだよね。検査済証がなくても国から指定された機関があって、そこが調査して検査済証に代わるものを発行できるっていうことになっている。
”図面もない” ”検査済”もない、だけど”建物はある”ってなると、図面も何もない状態から今ある建物を図面に起こして現況復旧させないといけない。それって壁の中にある柱の位置とか、地震に耐えるような耐力壁の位置、建物の高さ、軒の高さ、建物のトップの高さっていうのを全部調査して測らなくてはいけないってことなんだよね。これって現実的にはかなり厳しい・・できたとしても莫大な費用かかりそうだよね。それから、S造とかRC造はもともと構造図がいるけど、木造も義務化になってその構造まで復元しなきゃいけない・・となるとかなり難しいね。
実際、RCの建物で構造計算書がない状態で確認申請いるから構造図復元してくださいとなったらどうするかというと、コンクリートをコア抜きして強度を測ったりとかレントゲンで配筋を見たりするんだけど、それって限界があるんだよね。
例えば、今建っている建物を図面化するってなった場合、1つのミスもなく書かなくてはいけない。ミスあったら法令違反になっちゃう可能性があるから。誰かが建てた家を復元させてリフォームで確認申請を出すってなったら、そのリスクをとる？っていう話なんだよね。
しかも構造計算をもう一回かけるってなると、もちろんそういう調査もいるし・・分からない中、配筋とかもこういうデータであろうっていうところで 計算し直すということは、ものすごい費用かかる。実際、見積もりを取ったことあるけど、数100万単位でお金がかかる。それでもし構造がNGだった場合、構図の補強がいるんだよね。そこで補強で更に数100万かかったりとか、場合によっては規模が大きければ数1000万かかるかもしれないとなると、計画を取りやめるって可能性もあるよね？でも、調査してるからその費用はかかってしまう・・もうなんとも微妙なラインだよね。
話を戻すと・・検査済証がない状態。特に図面もなく構造図もない状態から リフォームの確認申請を出すっていうのは、不可能ではないけど、現実的ではないかなというところ。なので、大規模模様替(※大規模なリフォーム)が難しいということだよね。
じゃあ、大規模模様替の大規模ってどういう規模なのか？っていうのも重要。大規模っていうのは、”過半を超える面積”と言われている。要は50%を超える規模でリノベーションしたらかかるよって話。でも、”壁紙を全て張り替えます”これは建築でいうと模様替えには該当しない。じゃあどこの部分を触ると模様替えになるのか？これは主要構造部。
主要構造部って何かというと、壁、柱、床、梁、屋根、階段。この部分を1種類以上、50%を超えて改修(リフォーム)すると大規模模様替えになる。大規模模様替えとか大規模修繕をする予定がある方は、この50%を超えるっていうのは 覚えておいた方がいいかもしれないね。
例えば、2階建ての家を相続したとするよね。昔ながらの家だと部屋でいっぱい仕切られてることが多い。これを1階の部分を全てぶち抜いて広いLDKにしたいなとなった時、ほぼほぼ確実に確認申請がいる。単純に1階と2階があって、1階の方が面積が大きいことが多いから、そうなると50％以上になるってことね。
それから1階を全部改装して間取りを変えるっていうことは、多分水回りも変えることがあると思うから、そうなると給排水の経路が変わる。給排水の経路を変えるってことは床を取らなきゃいけない。下地ごと取るってなると、これは主要構造部に当たることになる。
ただ、床のフローリング材だけ変えて、構造用合板とかの下地は触らないとなると、これは主要構造部の床に入らないから、この場合は50%を超えてもいい・・なかなか難しいよね、この辺の線引きが。
断熱を高めたいから、室内の壁を取って断熱を張り直して、もう一回壁を起こす場合。これは主要構造部に入らない。
天井はもともと主要構造部じゃないから入らない。いくら落としても関係ない。
階段の位置が悪いとか階段が急だから変えたいとき。既存の階段の上にさらに階段を組む場合・・1段だけを増やしてちょっと緩やかにしたいっていうとき。既存の階段の上から1段ぐらいだったら過半を超えないから、これは大規模模様替えにはならない。
ただ、階段の下地まで取って全部取り替えてやるとき。これは50%を超えるっていう判断になる。
この辺の判断基準とか内容っていうのは、国土交通省からカタログみたいなものが出ている。”木造戸建ての大規模なリフォームに関する建築確認手続きについて”っていう資料がネットにあるから、それを参考にしてもらうといい。
そこにも色々な例が書いてあるんだけど・・注意書きで、「あくまでも例であり、実情に応じて判断すること」って書いてある。これ、実際は判断が難しいから、 それこそ建築士を通して、行政とか指定確認検査機関と相談しながらやってねっていうこと。
もう1点重要なことがあって、現行法(現在の法律)に適合しない箇所は適合させる工事が必要な場合があるってこと。これは何かというと、家を建てたときはちゃんと法律に合ってました。だけど、法律ってどんどん変わってくる。厳しくなったりとか、内容が変わったりとか・・そうすると、今の法律で見ると合わない家っていうのが出てくるよね。そういうのを既存不適格建築物っていう。違法建築ではないけれども、既存の法律には適合しない。この場合、新たにリフォームで確認申請を出しますってなったら、そこを是正させないといけない場合があるということ。これは、用途とか内容によって変わるから、その都度行政と確認し合ってやっていく必要があるんだけど、思わぬところでこれも変えなきゃいけないとか、そういうのが出てきたりするんだよね。で、NGになったりとか・・なので、そこで費用がぽんと上がっちゃう場合も可能性としてはあるということ。他にも、確認申請が必要になるのと合わせて、建築士による工事監理っていうのが必要になる。これは100平米以上のものなんだけど、ちゃんと建築士で工事監理してくださいっていうこと。
この話のまとめとしては、 もし中古住宅の木造住宅を買うとか、親族から相続するなどそういう場合・・
1.図面があるか
2.当時の確認申請書類があるか
3.検査に合格した検査済証があるか
リノベができるのかできてないのかを判断するのに、これだけは必ずチェックしておいた方がいい。これがないと結構現実的に厳しいっていうのがある。もちろんS造もRC造も一緒なんだけど、今まで木造が省略化されていた中で、4月からは法改正になって、木造も適合になるということなので、ここは必ずチェックするべきポイントかな。
数年前に空き家対策で色々法律が変わって、緩和も結構されたんだよね。 でも、国として今回この法改正を行うことで、また空き家が増える可能性があるかもしれないっていうこと・・難しい内容だよね。とにかく、検査済証は残しておきましょうというところだね。
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もっと詳しく知りたい方は、ぜひYouTubeをご覧ください▾
https://youtu.be/z7a-GO202Gc?si=MAYPcZ3z1Ssc0Uma
